Sabia que a precificação das diárias do seu imóvel é um passo fundamental no caminho pelo melhor retorno financeiro ao investir em aluguel de temporada? Isso pode ser uma tarefa trabalhosa, mas o Anfitrião Prime, como o maior gestor de imóvel de temporada do Brasil, está aqui para te ajudar!
Uma série de fatores influencia a definição de preços de uma propriedade para alugar. Por exemplo: localização, eventos, datas disponíveis, comodidades do imóvel e número mínimo de noites para uma estadia, para citar apenas alguns.
O caminho para maximizar o seu ROI (ou “Retorno Sobre o Investimento”) está relacionado diretamente ao conceito de hospitalidade chamado revenue management. Ou seja, a administração de receita, que pode ser entendida como o produto certo, pelo preço certo, no momento certo, para o consumidor certo.
Desejabilidade, disponibilidade e “reservabilidade” (a propensão de uma hospedagem ser reservada) são os três motores da geração de receita para imóveis de temporada.
Imagine um imóvel exclusivo e com amenidades de alta qualidade. Então, com o preço corretamente definido, esse é um lugar que certamente será notado por hóspedes em potencial.
Então vamos entender como calcular a melhor política de preços para sua hospedagem? Enquanto proprietário, comece fazendo a si mesmo as perguntas abaixo, para buscar um direcionamento na precificação das diárias do seu imóvel. E, assim, poderá entender ainda mais como isso funciona.
1 – Que tipo de proprietário de aluguel de temporada é você?
Antes de mais nada, é bom que você entenda que a melhor maneira de maximizar o ROI do seu imóvel é estabelecer objetivos claros com este tipo de hospedagem. Então, vale pensar em como, quanto e como você planeja utilizar a propriedade para o seu lazer, amigos e familiares.
Alguns proprietários só utilizam a locação de temporada para renda extra ou renda principal. Logo, evitam usar seu imóvel durante a alta temporada para fins pessoais, como no carnaval, natal e ano novo.
Outros têm uma ligação mais emocional com a casa ou não abrem mão de utilizar o espaço para o lazer com a família. Então, se conformam com uma renda menor gerada pela locação por temporada.
No meio-termo estão os proprietários que querem curtir sua casa durante alguns momentos de alta temporada, enquanto continuam gerando uma alta receita. Normalmente, essas pessoas querem manter 80% de seu calendário aberto para hóspedes.
Descobrir em qual desses perfis você se encaixa vai te ajudar a entender quanto de dinheiro você pode esperar receber. Depois de olhar para si, observe o seu bairro ou cidade e entenderá o perfil da cidade.
2 – Como casas de temporada semelhantes são precificadas?
Primeiramente, vale dar um bela olhada em sites de reservas como Airbnb, Booking e Vrbo, para conhecer a situação do seu bairro. Nos anúncios poderá ver a quantidade de imóveis disponíveis, calendário de reservas e tipos de propriedade (se têm as mesmas comodidades que a sua, por exemplo).
Você pode fazer algumas suposições sobre a taxa de ocupação que esses valores de diária trazem para as propriedades concorrentes. E, então, usar uma matemática simples para projetar a receita mensal que viria da sua locação.
Aqui no Anfitrião Prime nós monitoramos o mercado para determinar diárias competitivas e, assim, fazer com que os nossos imóveis gerem bons lucros.
Agora vamos nos aprofundar nos fatores que mais contribuem para a geração de receita da sua locação.
3 – Quão flexível você deve ser enquanto proprietário de temporada?
Flexibilidade é uma qualidade essencial para proprietários de aluguel por temporada. Ser muito rígido na busca de taxas competitivas pode significar perder um grande potencial de faturamento.
Alguns proprietários podem dizer, por exemplo, que não se contentam com hospedagens por diárias abaixo de determinado valor e que preferem ter o imóvel vazio do que oferecer sua casa por um preço tão baixo.
Mas conforme surgem reservas de última hora ou na baixa temporada, a receita gerada com essas locações pode te comprar um novo ar-condicionado ou te ajudar na reforma de alguma parte da casa. Interessante, não é?
Contar com uma gestão profissional de aluguel por temporada, como o Anfitrião Prime, ajuda você a entender como essa precificação funciona. E mais: te livra da preocupação de ter que pensar nisso, já que fazemos isso por você!
O objetivo é focar no potencial de receita e não no custo da diária durante a média ou baixa temporada, nem necessariamente no custo de “ter um estranho em sua casa”.
Como a desejabilidade, disponibilidade e “reservabilidade” se aplicam ao seu aluguel de temporada?
Primeiramente, é fundamental entender esses 3 motores da geração de receita e como eles estão diretamente relacionados com seu aluguel de temporada. Garantindo que sua casa ou apartamento esteja reservado o suficiente para você lucrar com esse investimento imobiliário.
Desejabilidade
A desejabilidade se refere a uma boa localização e comodidades especiais no seu imóvel. E é um dos principais motores da receita na locação por temporada.
Se uma propriedade estiver localizada na praia, por exemplo, ela terá um valor de diária mais competitivo. Casas com itens exclusivos ou muito procurados, como piscinas, churrasqueiras ou vistas paradisíacas, também te levam a maiores receitas.
Outra ponto que ajuda a aumentar as chances de reservas é que o imóvel tenha uma boa localização. Quer alguns exemplos? Apartamentos com vista da praia ou muito perto dela, casas isoladas no campo com fácil acesso de carro e imóveis em grandes centros urbanos, são excelentes investimentos.
A própria descrição de cada um mostra o quanto a localização influencia a desejabilidade desta ou daquela propriedade.
Disponibilidade
Se lembra das perguntas que você precisa fazer para si mesmo que falamos anteriormente? Então, o quanto você, proprietário, quer utilizar seu imóvel para fins pessoais afeta diretamente a rentabilidade do aluguel.
Pode soar óbvio, mas quanto mais um calendário tem noites abertas para hóspedes, maior é o potencial da locação dele. O tipo de data disponível também faz diferença: já sabemos que finais de semana, eventos e feriados são os mais desejados pelos visitantes, né?
Reservabilidade
A “reservabilidade” (originalmente do inglês bookable) está relacionada à preferência dos hóspedes quanto à duração da sua estadia e o quanto ele está disposto a pagar em taxas extras por condições especiais, e como essa preferência pode variar ao longo do ano.
Você, proprietário, precisa decidir se quer disponibilizar seu imóvel durante a baixa temporada e quanto cobrar nesse período. Se está aberto a reservas instantâneas, mesmo que isso signifique limpar o apartamento às pressas. E ainda, se quer definir uma configuração de mínimo de noites por estadia e correr o risco de perder curtas locações com essa escolha.
Definir muitas limitações resulta em menos reservas. Por exemplo, configurar um mínimo de 7 ou 14 noites para a estadia em sua habitação vai desencorajar novas reservas, já que muitos hóspedes nem sempre estão buscando estadias tão longas, e sim de 2 ou 3 noites (em média).
E se o aluguel de temporada não estiver alcançando seu potencial de receita?
Assim como proprietários devem ser flexíveis quanto à disponibilidade de seu imóvel, os preços definidos em um aluguel por temporada devem ser fluídos. Algumas oscilações do mercado precisam ser interpretadas como necessidade de reajuste no preço das diárias.
Por isso, nós do Anfitrião Prime trabalhamos com uma estratégia de precificação de diárias pensada a longo prazo. Levando em conta vários detalhes que podem (e vão) interferir nas diárias durante o ano. Descrevemos a nossa estratégia em um outro post aqui do blog, que você pode ler clicando aqui.
Às vezes, será necessário que haja um equilíbrio entre as expectativas sobre precificação ideal e ocupação plena de suas propriedades. Visto que o equilíbrio entre esses aspectos também envolve um pouco de tentativa e erro.
Então, o nosso conselho é: confie no trabalho do gestor profissional e procure ser paciente. Nos primeiros meses, a receita pode ser “abaixo do ideal” e não abranger todo o potencial da locação.
Devo procurar ajuda com a precificação do meu aluguel por temporada?
Muitos fatores estão envolvidos na precificação de uma locação e isso pode ser assustador para alguns proprietários – mas você não precisa fazer isso sozinho.
O Anfitrião Prime está aqui para te ajudar! Nós atuamos em todas as etapas da locação por temporada para que você possa descansar e relaxar. Nós aplicamos as melhores técnicas de gestão de aluguel de temporada no seu anúncio e no gerenciamento do seu imóvel.
Quando proprietários utilizam nossos serviços, monitoramos seus mercados locais diariamente para garantir que suas propriedades estejam precificadas de forma agressiva, buscando maneiras de gerar o ROI mais alto possível.
Enquanto você estuda o processo de precificação do seu imóvel, é importante se lembrar de que a razão do seu investimento na propriedade é fazer dinheiro. Entendendo isso, é preciso considerar que muitos fatores influenciam na definição de preços competitivos, e que taxas precisam ser reajustadas continuamente, para manter seu aluguel de temporada em alta e pronto para trazer o sucesso dos altos rendimentos que você tanto espera.
Contratar uma empresa de gestão de propriedades de temporada é uma das formas de atingir esse objetivo. E é para isso que o Anfitrião Prime existe!
Olá , gostaria de saber valores, pois trabalho com a booking que já cobra uma comissão razoável , e , mais detalhes de como contratar vcs.
Oi, Ana, tudo bem? Obrigada pelo interesse. A nossa equipe de atendimento entrará em contato com você, por e-mail, para tirar todas as suas dúvidas. Se preferir, você pode entrar em contato com a gente por telefone ou WhatsApp. Aqui está nosso contato: +55 11 96774-7416. Obrigada novamente e até logo 🙂
BOM DIA.
VOCÊS ATUAM NO RIO DE JANEIRO (REGIÃO SERRANA) ?
Olá boa noite, sim, gostaria de saber mais detalhes . Tenho um imóvel com dificuldade de alugar por temporada em Florianópolis . Preciso de ajuda .
Ola, minha dúvida é, quem faz a limpeza final da entrega do imóvel, entrega das chaves ao hóspede, cheque liste final da hospedagem. Vcs ou o proprietário?
Olá! Depende do plano contratado. A partir do plano intermediário, podemos fazer esses serviços por você. No básico, fazemos apenas os serviços digitais. Vamos conversar?