A locação por temporada tem se tornado uma opção cada vez mais popular para viajantes em busca de acomodações confortáveis e personalizadas. Com isso, a competição entre proprietários e gestores de propriedades cresceu exponencialmente. É aqui que entra a estratégia de Revenue Management (RM), um conjunto de práticas e técnicas que visa maximizar os lucros no aluguel de temporada.
Aqui no Anfitrião Prime nós temos uma área que cuida exclusivamente do Revenue Management dos mais de 1.000 imóveis que gerenciamos em todo o Brasil. Assim, as diárias desses imóveis estão sempre atualizadas.
O que significa Revenue Management (RM)?
Revenue Management em português significa gerenciamento de receita, que é a prática de usar informações de forma estratégica para identificar oportunidades de vendas nas demandas de consumo. Isso acontece através de uma análise de métricas e dados reais, que ajudam a tomar decisões com base na lei da oferta e demanda, otimizando, assim, a receita.
Quando falamos da locação por temporada, temos que estar sempre atentos ao mercado para tomar decisões assertivas e que resultem em mais lucros para proprietários e gestores. Esse gerenciamento de receita vai muito além de alterar o valor da diária de acordo com a sazonalidade do mercado.
Isso porque muitos proprietários levam em consideração somente o ticket médio de imóveis do entorno ou o fato de acontecer algum evento na região. E isso é certo, mas só até certo ponto. Entretanto, existem outros fatores que devem ser levados em consideração, como o fato de que as possibilidades econômicas são diferentes para cada hóspede. Por isso, a administração de todo esse cenário deve ser levado em conta para poder prever repetidamente a oferta e a demanda do imóvel, para, assim, fazer o ajuste das tarifas.
Como aplicar o Revenue Management para aluguel de temporada
Sabemos que aplicar essa estratégia de Revenue Management dentro do mercado de locação por temporada, não é tão fácil assim. Afinal, muitas coisas influenciam na hora de calcular o valor da diária, como, por exemplo, localização, capacidade de hóspedes, comodidades oferecidas e muito mais.
Primeiramente, é importante listar fatores estáticos e dinâmicos para analisar o que você precisa pagar para manter um imóvel de temporada funcionando. Por exemplo, como fatores estáticos podemos citar, a localização, o tamanho da propriedade, capacidade de hóspedes e comodidades oferecidas. Já a quantidade de dias reservados, a taxa de ocupação (a proporção de dias alugados em relação à quantidade de dias disponíveis no total) são fatores dinâmicos. Além de contas de água, luz, internet, gás, IPTU e gastos com limpeza e manutenção preventiva.
Com isso em mente, pense no seu objetivo final que pode ser: obter o máximo de ocupação possível durante o ano ou, então, conseguir maximizar os lucros obtidos. Assim será possível saber quantas limpezas você terá que fazer, quantas roupas de cama e banho você tem que ter disponível para atender bem os seus hóspedes e prever possíveis gastos oriundos pelo uso do imóvel. Assim será possível achar o valor ideal para o seu imóvel e ir variando conforme necessário.
Os benefícios do Revenue Management
A implementação eficaz do RM oferece uma série de benefícios aos anfitriões. Primeiramente, permite a maximização da receita, garantindo que as propriedades sejam precificadas de forma competitiva e ajustadas conforme as condições do mercado.
Além disso, ajuda a melhorar a previsibilidade de receita, pois permite que os anfitriões planejem com antecedência com base em dados sólidos. Isso é especialmente útil para gerir despesas e investimentos em melhorias nas propriedades.
Outro benefício importante é a capacidade de atrair uma grande variedade de clientes. Ao ajustar os preços de acordo com a demanda, os anfitriões podem atender tanto a viajantes econômicos quanto os dispostos a pagar mais por experiências premium.
Estratégias Avançadas de Revenue Management
Para alcançar resultados excepcionais no aluguel de temporada, é fundamental adotar estratégias avançadas de Revenue Management. Aqui estão algumas técnicas que podem fazer a diferença:
Segmentação de mercado: Identificar diferentes segmentos de viajantes e ajustar preços e ofertas de acordo com suas preferências e necessidades.
Análise preditiva: Utilizar algoritmos de análise de dados para prever tendências de reserva e ajustar preços com antecedência.
Integração de tecnologia: Usar software especializado que automatize muitos dos processos de Revenue Management, economizando tempo e recursos.
Acompanhamento contínuo: Monitorar de perto o desempenho das estratégias de Revenue Management e ajustá-las conforme necessário.
Feedback dos hóspedes: Coletar feedback dos hóspedes e usar essas informações para melhorar a experiência geral e, consequentemente, a receita.
5 passos para lidar com a disponibilidade e variação de preços na locação por temporada
- Identificação de Oportunidades (Antes de 120 dias)
Neste estágio inicial, o tempo ainda é aliado do proprietário. Os preços podem permanecer em seu ponto mais elevado, uma vez que a demanda está longe de atingir seu ápice. É a oportunidade de maximizar a receita.
- Validação (Entre 120 e 90 dias)
Quando nos aproximamos da marca dos 90 dias, as vendas começam a ganhar tração. Agora é a hora de validar se os preços estão alinhados com o mercado em constante mudança. Uma análise minuciosa se faz necessária.
- Ajuste (Entre 90 e 60 dias)
À medida que as vendas atingem o pico entre 90 e 60 dias, é crucial alinhar os preços com a demanda atual do mercado. É importante ressaltar que calendários que se preenchem muito rapidamente ou lentamente exigem ajustes específicos.
- Aperfeiçoamento (Entre 60 e 30 dias)
À medida que a disponibilidade continua a diminuir entre 60 e 30 dias, ainda é possível fazer ajustes finos nos preços para otimizar a receita. Cada reserva pode fazer a diferença nessa fase.
- Correção (Menos de 30 dias)
Com menos de 30 dias de antecedência, entramos na fase de vendas “de última hora”. Neste ponto, os preços são definidos para conter perdas devido à baixa ocupação ou para maximizar a ocupação e os ganhos remanescentes. É uma fase crítica que requer decisões rápidas e estratégicas para garantir o melhor desempenho financeiro possível.
Como o Anfitrião Prime pode te ajudar a obter mais rendimentos com a locação por temporada
Em resumo, o Revenue Management é uma estratégia essencial para anfitriões que desejam maximizar seus lucros e manter suas propriedades competitivas no mercado. Aqui no Anfitrião Prime adotamos o RM em nossa estratégia para todos os imóveis que gerenciamos, com o intuito de maximizar os ganhos de nossos proprietários.
Essa estratégia aliada a um anúncio bem feito, com fotos profissionais, comunicação humanizada com os hóspedes e um calendário disponível e sempre atualizado, podem gerar lucros significativos no final do ano. Além disso, também aumentamos a visibilidade do imóvel, ao o anunciar nas principais plataformas de reservas (Airbnb, Booking, Vrbo, TripAdvisor, Google Travel, etc.).
Finalmente, lembre-se de que o Revenue Management é uma disciplina em constante evolução, e estar disposto a aprender e se adaptar é fundamental para o sucesso a longo prazo no aluguel de temporada. Conte com o Anfitrião Prime para o sucesso do seu negócio!
Boa tarde!! Estou aguardando ansiosa o resultado dessa empresa que contratei para administrar a locação do meu imóvel.
Boa tarde, Ingrid! Estamos ansiosos também, vamos reservas muito juntos!