Se você atua com imóveis de temporada, é provável que já tenha ouvido histórias de conflitos que envolvem processos judiciais entre hóspedes, proprietários e condomínios. Talvez já tenha até passado por isso. Mas a legislação da locação por temporada ajuda e muito a tomar as decisões corretas sobre o que é certo ou não.
Neste texto você vai entender um pouco mais sobre esse assunto e ficar por dentro de todos os direitos que um anfitrião de temporada tem.
Entenda a diferença entre locação por temporada e hospedagem
Antes de tudo, é importante esclarecer que os dois termos são diferentes. Locação por temporada não é sinônimo de hospedagem. É importante estar atento a essa diferença para poder entender o que é de direito na legislação da locação por temporada. Pronto para conhecer as particularidades? Então, vamos lá!
Locação por temporada: as especificações sobre locação por temporada estão descritas no artigo 48 da Lei 8.245 de 1991, que diz:
“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Isso quer dizer que a locação por temporada é feita tanto por pessoa física, quanto por pessoa jurídica patrimonial. Desde que o período de locação não pode ultrapassar o prazo de 90 dias.
A locação pode acontecer entre inquilino e dono, ou com intermediação de um prestador de serviços regulamentado, como corretor de imóveis ou administradora profissional de imóveis de temporada. Assim como o Anfitrião Prime, que pode te ajudar com tudo referente ao aluguel de temporada.
Hospedagem: as especificações sobre hospedagem estão descritas nos artigos 23 e 24 da Lei Federal nº 11.771 de 2008, os quais dizem:
“Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede…’’
“Os meios de hospedagem, para obter o cadastramento, devem preencher pelo menos um dos seguintes requisitos:
I – possuir licença de funcionamento, expedida pela autoridade competente, para prestar serviços de hospedagem, podendo tal licença objetivar somente partes da edificação;
II – no caso dos empreendimentos ou estabelecimentos conhecidos como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares, possuir licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção, expedidos pela autoridade competente…”
Portanto, para o negócio ser caracterizado como hospedagem na legislação da locação por temporada, é necessário que seja feito por uma empresa que, formalmente, faz parte do ramo hoteleiro (como hotéis, flats e apart-hotéis). Ela também precisa ter alvará de funcionamento, emitir notas fiscais aos seus hóspedes e possuir cadastro em órgãos reguladores, como Embratur e Ministério do Turismo.
Direitos do proprietário sobre a locação do imóvel por temporada
Agora que ficaram claras as diferenças entre esses dois termos, vamos focar nos direitos que o proprietário tem de acordo com a legislação da locação por temporada.
Vale pensar que, geralmente, os processos judiciais movidos pelos condomínios são fundamentados em dois pontos principais:
- de que os proprietários, ao colocarem os seus imóveis à disposição para locação por temporada, transformam o condomínio em um lugar com alta rotatividade, com viés comercial, deixando de ser residencial, como definido na convenção do condomínio;
- de que essa alta rotatividade coloca em risco a segurança dos demais moradores, não podendo um interesse individual do proprietário se sobrepor ao coletivo.
Porém, como falado acima, o artigo 48 define a locação por temporada como “residência temporária do locatário”. Isso quer dizer que ele deixa para trás a tese de que é uma atividade comercial, pois se mantém a finalidade residencial.
Assim, tribunais de todo o Brasil tem se posicionado neste sentido. Ou seja, a locação por temporada não é hospedagem e que os condomínios não podem impedir que os proprietários aluguem seus imóveis nesta modalidade. Esteja atento a legislação da locação por temporada!
Atenção!
Para que os anfitriões tenham a lei sempre a seu favor, é bom se atentar ao fato de que os interesses individuais não devem ser maiores do que os coletivos. Por isso, os inquilinos/locatários devem cumprir as leis e normas estabelecidas pelo condomínio.
Assim, não será possível considerar o argumento de “provável risco de segurança para o condomínio” para tirar o direito do proprietário sem que haja prova de que algum mal possa acontecer aos demais moradores.
O poder da assembleia geral extraordinária
Mesmo que em uma assembleia extraordinária seja definido que não pode haver locação por temporada nos imóveis, segue a ideia de que qualquer decisão não pode ir contra a leia. Nem contra o artigo 48 da lei 8.245/1991 e também ao artigo 1228 do Código Civil Brasileiro tem que ser seguida!
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.”
Em outras palavras, isso quer dizer que a lei assegura aos proprietários o direito de não sofrer qualquer limitação ou restrição.
Em relação à prorrogação do contrato, ela segue a mesma lógica das locações residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses.
Isso quer dizer que se a pessoa que alugou seu imóvel de temporada permanecer no local por mais de 90 dias, de forma que o proprietário esteja de acordo, legalmente ocorre a prorrogação automática do contrato até que haja uma nova notificação.
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Além disso, aproveite para saber algumas despesas do aluguel de temporada que podem ser dedutíveis de impostos, preparamos um post especialmente sobre o assunto.
Foto destaque: Sidekix Media on Unsplash
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